17.02.2010  Москва: нужно совершенствовать процедуру торгов по передаче в аренду помещений

   Одной из важнейших задач, стоящих перед городом в 2010 году, станет совершенствование практики проведения торгов по передаче в аренду нежилых помещений, находящихся в имущественной казне Москвы.
   Правительство Москвы давно планировало навести порядок на аукционах по определению ставки арендной платы за городское имущество. Их участники порой сознательно в ходе торгов завышают ставки в расчете на будущие льготы и преференции. Чтобы решить проблему, власти предполагают, в случае значительного превышения от 5 до 15 раз и выше итоговой арендной ставки над стартовой, обязать победителя аукциона вносить в городскую казну арендную плату за три месяца или даже за 12 месяцев вперед. И не по льготной ставке, существующей в период кризиса, а по объявленной победителем на аукционе. Таким образом, в Комплексе имущественно-земельных отношений Москвы надеются, что участники аукциона станут называть реальные цифры за аренду, а не заоблачные, что позволит избежать срыва торгов.
   При передаче в аренду нежилых помещений посредством проведения торгов реализуется социально-экономическая политика правительства Москвы по комплексному целевому развитию территории города. Целевое назначение выставляемых на торги объектов определяется по предложению районных управ, префектур административных округов и отраслевых департаментов города Москвы.
   Работа по передаче в аренду объектов городской собственности на торгах по определению ставки арендной платы сталкивается сегодня с немалыми проблемами. В частности, объем выставляемых на торги объектов нежилого фонда недостаточен для удовлетворения существующего на сегодняшний день в городе спроса на аренду объектов со стороны предпринимательского сообщества. Процесс изменения нормативных правовых актов, регулирующих порядок передачи в аренду объектов недвижимости, приводит к разрыву между федеральным законодательством и законодательством города Москвы.
   Свою точку зрения на ряд проблем, связанных с практикой проведения торгов по передаче в аренду нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города, высказал председатель комиссии по государственной собственности и землепользованию Московской городской думы Олег Бочаров: «С правовой точки зрения, порядок передачи в аренду нежилых помещений, являющихся государственной собственностью, - один из самых динамично меняющихся процессов хозяйственной деятельности города, определяющий во многом экономическую, социальную и государственную стратегии его развития. Здесь можно выделить три ключевых аспекта: формирование арендного фонда, управление им и особые программы развития.
   Если говорить о формировании арендного фонда, то основной проблемой, на мой взгляд, здесь является определение вида разрешенного использования нежилого помещения. Практическая деятельность Департамента имущества столицы показывает, что временной период между принятием решения о выставлении помещений на аукцион до момента проведения самого аукциона занимает до девяти месяцев в среднем, а по отдельным помещениям до двух лет. При этом оформление документов непосредственно самим департаментом - всего две недели. Значит, все остальное время уходит на процедуру согласования».
   Сначала Департамент имущества предлагает соответствующей префектуре определить возможный план для необходимого вида использования объекта (бытовое обслуживание, торговля, общественное питание, аптека, Сбербанк и т. д.).
   Префектура, в свою очередь, должна учесть мнения управы и муниципалитета, которые зачастую совершенно не совпадают. После этого уполномоченные органы - Роспотребнадзор и Пожнадзор - обследуют помещения и выносят свое решение о возможности его использования. Зачастую это вполне обоснованные и правомочные отрицательные заключения, так как объект по тем или иным условиям не соответствует техническим требованиям эксплуатации, что приводит к новому кругу согласований. По сути, такой процесс не только тормозит реализацию поставленных городом задач, но и наносит урон бюджету, а зачастую создает в новых микрорайонах значительное социальное напряжение.
   Исходя из этого, необходимо поручить префектурам административных округов в соответствии с адресным перечнем объектов нежилого фонда определить возможные виды разрешенного использования, разбив их на вариантные группы и согласовав их заранее с Роспотребнадзором и Управлением Государственной противопожарной службы, независимо от текущего правового статуса данных объектов госсобственности, будь то владения, пока еще не оформленные в аренду, аренда или безвозмездное пользование.
   Таким образом можно существенно сократить сроки оформления документов и повысить эффективность процедуры подготовки предоставления помещения к торгам.
   Кроме того, существуют проблемы единой классификации видов разрешенного использования объектов недвижимости города. Сегодня нет нормативно закрепленного перечня таких видов, что вносит дезорганизацию в процесс согласования, а также не позволяет эффективно контролировать выполнение существенного условия договора аренды по сохранению целевого использования объекта. Мы сами создаем предпосылки как для недобросовестной конкуренции (когда вид разрешенного использования объекта прописывается под конкретного арендатора на территории), так и для затруднения расторжения договоров в судах (когда у городских юристов не находится существенных оснований).
   Это основная форма мотивирования при отказе в суде. Подобную практику, на мой взгляд, необходимо искоренить созданием городского нормативного перечня всех видов целевого и разрешенного использования.
   Вторая проблема - это предпроектное определение целевого назначения, то есть вида разрешенного использования нежилых помещений в инвестиционных объектах с долевым участием города. Сложившаяся до середины 2008 года практика сдачи объектов завершенного строительства с долевым участием Москвы показала, что предприниматели в подавляющем большинстве случаев выкупали доли, принадлежащие городу, и самостоятельно определяли целевое назначение нежилых помещений при вводе в эксплуатацию либо сами выставляли их на продажу для извлечения быстрой прибыли.
   В настоящий момент частные компании зачастую не заинтересованы в выкупе городских долей, соответственно, нежилые помещения остаются с минимальным эксплуатационным оснащением, не соответствующим требованиям даже для большинства непроизводственных объектов потребительского рынка. Как следствие, у города возникает задача в дополнительных финансировании и подготовке нежилого помещения к эксплуатации и затем - к сдаче в аренду после регистрации прав собственности.
   Мало того, более "мобильные" частные предприниматели, оформляя свои помещения по соседству с государственными, подчас отбирают все мощности, выделенные на нежилой фонд проектам, при этом существенно снижая стоимость и привлекательность аренды городских помещений. А иногда они делают их использование по целевому назначению технически невозможным.
   Для устранения этой проблемы необходимо нормативно закрепить обязательность предпроектного определения целевого назначения при последующем использовании помещений и установить для структур, вовлеченных в процесс выдачи разрешений, порядок, при котором допуск на строительство объектов за счет средств города Москвы или с его долевым участием не будет выдаваться без определения разрешенного вида использования нежилых помещений и соответствующего ему архитектурного и инженерного решения, считает О.Бочаров.
   Третья проблема - это необходимость ограничения доступа к торгам недобросовестных участников. Анализ фактических данных о процедуре заключения договоров аренды приводит к однозначному и неутешительному выводу: в настоящее время сдаваемые в аренду нежилые помещения стали объектами спекуляции множества недобросовестных участников рынка. Они маскируются под агентства недвижимости, риелторские конторы, которые в ходе торгов значительно выше разумного поднимают итоговую ставку арендной платы, например в расчете на последующее изменение целевого назначения объекта или на городскую льготу. В результате добросовестные участники рынка, в большинстве случаев это субъекты малого предпринимательства, не получают реальный доступ к необходимым нежилым помещениям.
   Для недопущения подобных ситуаций следует предусмотреть обязательное включение самого договора в перечень конкурсной документации, с доработкой его содержательной части. В настоящее время он имеет типовой характер, не "подработан" под конкретный объект. Помимо зафиксированного нормативного вида разрешенного использования, эта документальная часть должна иметь полный перечень обременений этого объекта, в числе которых: запрет на перепрофилирование, необходимость приспособления объекта для инвалидов, а также перечень льгот и преференций, которые будут городом предусмотрены для арендатора по данному виду использования. В целом эта мера позволит: во-первых, сократить сроки оформления сделки, избежав процедур согласования и устранения недостатков на стадии передачи объекта арендатору, а во-вторых, создать равные условия заключения договора и проконтролировать целевое использование предоставляемого в аренду объекта.
   Четвертая проблема - необходимость сокращения сроков оформления нежилых площадей в собственность города. Для решения этой проблемы, наряду с ускорением процесса регистрации прав города на доли в инвестпроектах, Государственной инспекции по контролю за объектами государственной собственности необходимо провести проверку с целью выявления фактов незаконного использования, а также наладить учет таких помещений. Это позволит существенно ускорить саму регистрацию прав города, потому что, пока не зарегистрированы такие права, город формально не вступил в право хозяйственного управления. К сожалению, это право нередко блокируется путем оформления инвестором необходимых документов. Исходя из этого, комиссией по государственной собственности и землепользованию Московской городской думы могли бы быть разработаны поправки в административный кодекс, вводящие санкции для предотвращения подобных ситуаций.
   Наконец, в целях более эффективной сдачи в аренду существующих площадей городу следует осуществить бюджетные вложения в модернизацию объектов. Тогда экономический эффект от роста арендных платежей был бы существенно выше. Эффект был бы получен от переложения на плечи арендатора обременений по приведению помещений в надлежащий порядок.
   Сложившаяся в городе ситуация, когда часть городской собственности в жилых домах "смешана" с частной, требует разработки подходов и правил взаимодействия государственных органов, эксплуатирующих компаний и ТСЖ. Наглядный пример: имущество ДЕЗов передано Департаменту имущества столицы, оформлено, а в итоге город стал получать из судов иски, требующие возмещения коммунальных платежей за городские доли. С внедрением независимых управляющих компаний эти процессы будут нарастать и могут нанести бюджету существенный урон. Этого можно избежать, разработав и внедрив правила передачи государственных объектов в доверительное управление. Принцип очевиден - там, где для извлечения платежей требуется создание особых условий управления и эксплуатации, бизнес по фиксированному заданию города, несомненно, справится лучше, уверен О.Бочаров.